+7 (499) 110-86-37Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 366Санкт-Петербург и область

Расторжение Договора Купли- Продажи Квартиры Ввиду Неоплаты

Расторжение Договора Купли- Продажи Квартиры Ввиду Неоплаты

Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца. Обзор документа. Переход к ответчику права собственности на эти объекты недвижимости был в установленном законом порядке зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним далее - ЕГРП , однако ответчик свои обязательства по оплате земельного участка и жилого дома не исполнил, тем самым существенно нарушив условия договора купли-продажи. Решением Приморского районного суда г. Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, объяснения относительно кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Изменение и расторжение договора в соответствии с пунктами 1 , 2 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Расторжение договора купли-продажи квартиры

На практике заключение договора купли-продажи квартиры всегда сопровождается закладкой денег в банковскую ячейку. Если по каким-то причинам продавец допустил регистрацию перехода права собственности на объект до получения гарантий оплаты, встает вопрос: что делать, если оплату покупатель так и не произвел? Ранняя судебная практика была такова, что неосмотрительным продавцам оставалось только расстраиваться и печально заявлять во всеуслышание о том, что в России есть суд, но нет правосудия. Действительно, было отчего прийти в отчаяние: вместо возврата квартиры, которая не была оплачена покупателем даже частично, продавец получал лишь возможность требовать взыскания с него долга в судебном порядке с начислением на него штрафных процентов по ст.

Такая позиция была основана на том, что законом не предусмотрена возможность расторжения договора купли-продажи с возвратом продавцу квартиры, поэтому при отсутствии такого условия в условиях самой сделки продавец не вправе заявлять данное требование Апелляционное определение Ростовского областного суда от В пункте 3 ст.

Помимо этого, суды, занимавшие данную позицию, исходили из того, что неоплата покупателем стоимости квартиры по своему характеру не может рассматриваться в качестве существенного нарушения сделки по смыслу ст. Сразу отметим, что последний аргумент, на наш взгляд, вообще не выдерживает никакой критики.

Если взять, к примеру, рыночную стоимость самой дешевой однокомнатной квартиры в столице нашей страны, то в среднем она составит минимум около 5 млн руб. При неполучении этой довольно приличной суммы продавцу, отдавшему свою квартиру, причиняется существенный ущерб. Лишается ли он в такой ситуации в значительной степени того, на что был вправе рассчитывать при заключении сделки? Конечно, лишается, ведь он добросовестно полагал, что получит деньги, а не ничем не обеспеченное обязательственное право требования к покупателю с абстрактной возможностью в дальнейшем хоть что-то с него получить, да и то, если еще крупно повезет.

Видимо, для судей, занимавших такую позицию, денежные суммы, эквивалентные рыночной стоимости квартиры, являются смехотворными, и им кажется, что и рассуждать о таких пустяках даже как-то не совсем прилично. А вот для нас с уважаемыми читателями такие суммы незначительными не кажутся, поэтому и подход у нас к такому делу серьезный и ответственный.

Безусловно, в рассматриваемой ситуации во многом виноват простодушный продавец, который действовал без должной осмотрительности и той степени заботливости, которые от него требовались по условиям гражданского оборота. Однако наличие таких упущений само по себе еще не означает, что противоправное поведение покупателя, получившего квартиру в собственность, но не исполнившего при этом свои обязательства перед продавцом, должно остаться без должного внимания.

Никто не вправе извлекать какие-либо преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения, а также допускать злоупотребление правом в тех или иных формах ст.

Любым неправомерным интересам не должна предоставляться судебная защита. Суды, занимающие приведенную правовую позицию, не учитывают, что выбор того или иного способа защиты во всяком случае является прерогативой самого истца.

При этом наличие у него одного или нескольких способов отстаивания своих интересов не лишает его возможности выбрать любые иные средства правовой защиты, которые ему покажутся наиболее эффективными с учетом конкретных обстоятельств дела. Суд не вправе отказать в удовлетворении иска исключительно по той причине, что у истца имелись иные средства правовой защиты, которыми он не воспользовался, хотя и имел такую возможность.

Именно сам истец в зависимости от вида и характера допущенного ответчиком нарушения его прав самостоятельно определяет путь, по которому ему следует пойти. Использование того или иного средства правовой защиты должно быть подчинено цели реального восстановления нарушенных или оспариваемых прав, поскольку без ее достижения право на судебную защиту становится иллюзорным. В рассматриваемой ситуации какой истцу смысл взыскивать деньги с покупателя, если у того их просто может не оказаться, а квартира станет единственным жильем, на которое нельзя будет обратить взыскание в силу его исполнительского иммунитета?

В такой ситуации меры, предпринятые судебным приставом в ходе исполнительного производства, окажутся совершенно неэффективными. В любом случае по справедливости покупатель должен отдать продавцу не оплаченную им квартиру, поскольку, не внеся деньги, он не вправе рассчитывать на оставление за ним объекта недвижимости. При таком подходе, когда очевидно недобросовестное поведение со стороны покупателя, совершенно неубедительными выглядят доводы судов, не желающих защитить продавца, о том, что в законе имеются какие-то специальные способы защиты нарушенного права и именно ими и следовало воспользоваться, а не требовать возврата квартиры.

Представьте, к примеру, что кого-то облапошил мелкий карманный воришка и потерпевший даже не попытался его тут же задержать и вернуть похищенное. Действительно, а чего ему вдруг суетиться, если он запросто в пределах трехлетнего срока исковой давности может взыскать с нарушителя неосновательное обогащение, да еще и штрафные проценты на его сумму в придачу? В результате удовлетворения его кондикционного иска он же сможет восстановить свои нарушенные права с использованием надлежащего способа правовой защиты.

Мы, конечно, утрируем, но без этого сравнения сложно понять всю несправедливость и неразумность выбранного судами подхода, о котором мы сказали выше. В связи с этим именно истец по своему усмотрению в каждом конкретном случае решает, с каким иском ему следует обратиться: с требованием о расторжении сделки и о возврате квартиры или же только о взыскании с покупателя долга и штрафных процентов на его сумму. При этом важно иметь в виду, что если после использования первого средства защиты у истца еще остается возможность использовать второй способ, то использование последнего закрывает возможность использования первого.

Тем самым поведение истца позволяет говорить о том, что он не считает допущенное покупателем нарушение настолько существенным, чтобы отказываться от заключенной с ним сделки. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. В силу п. Вместе с тем согласно ст. В рамках действующего договора купли-продажи квартиры никакого неосновательного обогащения на стороне покупателя не возникает, поскольку его обязательство по оплате ее стоимости сохраняет свою силу и не считается прекращенным.

Соответственно, раз неосновательное обогащение возможно только в том случае, когда оно происходит без установленных законом или сделкой оснований, в такой ситуации оно отсутствует, в связи с чем без предъявления продавцом требования о расторжении договора купли-продажи возврат квартиры невозможен.

Иным образом обстоит дело, когда продавец заявил в судебном порядке требование о расторжении договора. В такой ситуации обязательства сторон прекращаются, и, поскольку сделка расторгнута, на стороне покупателя возникает неосновательное обогащение, так как нарушается принцип эквивалентного встречного предоставления.

Если при рассмотрении спора, связанного с расторжением договора, по которому одна из сторон передала в собственность другой стороне какое-либо имущество, судом установлено нарушение эквивалентности встречных предоставлений вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей одной из сторон, сторона, передавшая имущество, вправе требовать возврата переданного другой стороне в той мере, в какой это нарушает согласованную сторонами эквивалентность встречных предоставлений п.

При этом в соответствии с п. И только в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения.

Следовательно, в данном случае продавец при заявлении требования о расторжении договора купли-продажи, учитывая, что их обязательства с покупателем по нему прекратились, вправе требовать возврата покупателем неосновательного обогащения в натуре в виде переданной ему квартиры.

Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца Апелляционное определение Мосгорсуда от Аналогичную правовую позицию по рассматриваемой ситуации занимает также и Санкт-Петербургский городской суд, который считает, что наличие у продавца права взыскать с покупателя долг по оплате стоимости квартиры и штрафных процентов на него не лишает его возможности выбрать иной путь и расторгнуть сделку, потребовав возврата квартиры.

Правила п. В своей более поздней судебной практике Верховный Суд РФ занял уже позицию, принципиально отличающуюся от первоначальной. Он так же, как и региональные суды, на основании п. Вот только следует учитывать, что, если в отношении спорной квартиры была установлена ипотека, она сохраняет свою силу, поскольку такого основания для ее прекращения, как лишение залогодержателя в последующем уже после заключения договора ипотеки права собственности на вещь, законом не предусмотрено.

Вместе с тем для продавца расторжению договора купли-продажи квартиры и ее возврату наличие непогашенной ипотеки никак не препятствует Определение ВС РФ от Более того, в каждом конкретном случае необходимо еще и оценивать положения сделки купли-продажи, не была ли в них предусмотрена рассрочка платежа.

Так, п. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. Соответственно, при наличии в договоре купли-продажи квартиры условия о том, что она подлежит оплате покупателем в рассрочку с соблюдением определенного графика платежей, нарушение такого обязательства может быть использовано продавцом как достаточное основание для расторжения договора и истребования квартиры.

В заключение нельзя отдельно не сказать по поводу существенности нарушения для целей применения в рассматриваемой ситуации положения п. Для того чтобы постараться снять возможные вопросы у судьи при разрешении иска о расторжении сделки по мотиву существенного нарушения покупателем своего денежного обязательства, продавцу следует направить ему письменную претензию с требованием произвести оплату, что в любом случае будет в дальнейшем расцениваться в его пользу.

Очевидно, что длительное и злостное неисполнение покупателем своего обязательства по оплате стоимости квартиры носит принципиальный характер, поэтому продавец, направивший такую претензию, оставленную без ответа или на которую был получен отказ, должен считаться предпринявшим все необходимые, разумные и достаточные меры к урегулированию конфликта. Кроме того, до обращения в суд с иском о расторжении сделки продавец должен направить покупателю требование о ее расторжении в соответствии с п.

Я понимаю Сайт www. Пользуясь сайтом, вы соглашаетесь с этим. Административное право Гражданское право Госуправление Недвижимость Труд и занятость. Черняховского, д. Про квартиру забудь Ранняя судебная практика была такова, что неосмотрительным продавцам оставалось только расстраиваться и печально заявлять во всеуслышание о том, что в России есть суд, но нет правосудия. Защищать надо того, кого следует Суды, занимающие приведенную правовую позицию, не учитывают, что выбор того или иного способа защиты во всяком случае является прерогативой самого истца.

Как поступить? Присоединяемся к правильной позиции Аналогичную правовую позицию по рассматриваемой ситуации занимает также и Санкт-Петербургский городской суд, который считает, что наличие у продавца права взыскать с покупателя долг по оплате стоимости квартиры и штрафных процентов на него не лишает его возможности выбрать иной путь и расторгнуть сделку, потребовав возврата квартиры. Книги нашего издательства: серия Русский мир. Свежий номер. Правовые беседы. Прямая речь. Консультационный центр ЭЖ: консультации по вопросам бухучета и налогов.

Верни квартиру, раз нет денег!

Постановлением Правительства Москвы от Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. Указание в договоре купли-продажи жилого помещения на то, что покупатель оплатил продавцу стоимость помещения до заключения договора, подтверждает надлежащее исполнение покупателем своего обязательства по оплате помещения. В этом случае не подлежит удовлетворению иск продавца к покупателю о расторжении договора в связи с неоплатой последним стоимости помещения. Требование продавца о возврате ему жилого помещения, на которое зарегистрировано право собственности покупателя, подлежит отклонению на основании п. Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости от Верховного Суда

Покупка квартиры обернулась для жителя Сочи сплошными проблемами - жилье, которое внешне было вполне достойным, на деле оказалось просто непригодным для нормального житья. Но попытки через местный суд вернуть деньги и расторгнуть договор купли-продажи ни к чему не привели. Точку в споре поставил Верховный суд, когда пересмотрел дело о негодной квартире. В жизни большинства граждан крупные покупки случаются нечасто.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Пять причин расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Расторжение договора по сделке любого вида влечет за собой прекращение его действия — покупатель возвращает приобретенное имущество, а продавец обязан в полном размере вернуть денежные средства. В действующем законодательстве Российской Федерации предусмотрены определенные основания расторжения договора купли-продажи. Прекратить действие соглашения заинтересованные лица могут:. В нормах права содержатся отдельные положения, посвященные признанию договора купли-продажи недействительным.

На практике заключение договора купли-продажи квартиры всегда сопровождается закладкой денег в банковскую ячейку. Если по каким-то причинам продавец допустил регистрацию перехода права собственности на объект до получения гарантий оплаты, встает вопрос: что делать, если оплату покупатель так и не произвел?

Законопроект "О внесении изменения в статью 1 Федерального закона "О противодействии коррупции" призван устранить сложившуюся правовую неопределенность в сфере бюджетного законодательства, предусматривающего зачисление конфискованных денежных средств, полученных в результате совершения коррупционных правонарушений. Между тем, само понятие "коррупционное правонарушение" в настоящее время отсутствует в законодательстве. Принятие законопроект "О внесении изменений в статью 2. Целью законопроекта является устранение правовой коллизии между Федеральным законом "О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами" и бюджетным законодательством.

Нехорошая квартира

Что делать продавцу недвижимости, если покупатель годами за нее не платит, хотя успел переоформить имущество на себя? Суды общей юрисдикции, в том числе Верховный суд, много лет считали, что продавец может обратиться в суд лишь за уплатой долга и процентов. Но такое решение вряд ли поможет, если с покупателя и так нечего взять. К такому выводу пришел Верховный суд в одном из недавних дел.

.

Дом купили, но не оплатили: что делать, рассказал Верховный суд

.

An error occurred.

.

На практике заключение договора купли-продажи квартиры всегда возможность расторжения договора купли-продажи с возвратом продавцу что неоплата покупателем стоимости квартиры по своему характеру не При этом важно иметь в виду, что если после использования первого.

.

.

.

.

.

Комментарии 3
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. tranxumore

    Вибачте ви розказуєте за Росію чи Україну якось виділяйтесь , тобто у Росії чи Україні починайте свій блог.

  2. Пелагея

    Лично я такое неуважение к себе терпеть не хочу где их хваленное Европейское равенство полов тут им и не пахнет снова на мужчин все грехи спустили и заклеймили насильниками а что женщин насильников мало ?

  3. Максимильян

    2. По новому закону кузова остались практически бесплатными для Пэтиных и его ОПГ заводов по прикрутке колес.